Ta strona wykorzystuje pliki cookie do analizowania ruchu i mierzenia skuteczności reklam.
Dowiedz się więcej ZGODA


Czy można budować w granicy działki - aktualne przepisy

Dodano: 21 października 2021; Budowa przy granicy działki to dla części inwestorów konieczność. Jeśli nieruchomość jest wyjątkowo wąska lub występują inne utrudnienia, może nie być innej opcji niż postawienie budynku w samej granicy lub przy niej. A zatem kiedy to jest możliwe? Czy sąsiedzi mają coś do powiedzenia w sprawie planowanej inwestycji? Jak się ma do takich sytuacji zmienione w 2018 r. rozporządzenie?

Budowa przy samej granicy działki

Na podstawie przepisy § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 13 lutego 2003 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie określone są zasady budowy w kontekście odległości od granicy działki. Podstawową zasadą jest bowiem to, że „budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy”.

Jak więc widać, generalnie obowiązuje inwestora odsunięcie się od granicy nieruchomości. Dalsze przepisy tego rozporządzenia odnoszą się jednak do wyjątków od tej reguły. Na mocy ust. 2 „sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość”.
Okazuje się zatem, że kluczowym dokumentem przy tego typu sprawach jest plan miejscowy. Co więcej, można także dobudować do istniejącego budynku inny, o ile będzie on przylegał ścianą do tego wcześniejszego i posiadał odpowiednią wysokość.
Budowa bliżej granicy albo w samej granicy możliwa jest też często na działkach wąskich. Zgodnie z ust. 4 pkt 1: „budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej”.

Do poczytania: https://www.prawo-budowlane.info/budowa-przy-granicy-dzialki-po-zmianie-rozporzadzenia-w-2018,494,material_prawo_budowlane.html

Sąsiedzi a budowa przy granicy działki

Wydawać by się mogło, że sąsiedzi mają prawo sprzeciwu wobec planowanej budowie budynku w granicy działki. Niestety, prawo i orzecznictwo zaprzecza temu przypuszczeniu. Nie jest bowiem wymagana zgoda sąsiadów na inwestycję w granicy. Jeżeli bowiem urząd dopuszcza taką zabudowę (bo inwestycja będzie zgodna z prawem), o zdanie sąsiada nikt nie będzie pytał.
Trzeba jednak pamiętać, że podobnie jak inne budynki tak i te usytuowane w granicy nie mogą nadmiernie oddziaływać na sąsiednie posesje. Gdy bowiem stanową zbytnią uciążliwość, sąsiedzi mogą wnieść sprawę cywilną do sądu o zaprzestanie tzw. immisji. Inwestor powinien mieć na względzie tę ewentualność.

Zmiana rozporządzenia z 2018 roku

Zgodnie więc ze zmianą rozporządzenia z 2018 r. budowa w granicy działki możliwa jest, jeśli planowana inwestycja jest zgodna miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Nie jest jednocześnie konieczne uzyskanie zgody sąsiadów.
Jedyną opcją zablokowania budowy jest jej niezgodność z przeznaczeniem działki. Jeśli więc granicy ma być wybudowany np. budynek usługowy czy warsztat, to działka powinna mieć funkcję usługową. W innym wypadku budowa taka będzie niedopuszczalna.

Bibliografia:

- https://www.prawo-budowlane.info/budynki_mieszkalne_jednorodzinne,1,kategoria_prawo_budowlane.html
- https://www.eporady24.pl/Prawo_budowlane-podkategoria-8-112.html